Certains se diront qu’il s’agit encore d’un article plein de fausses promesses dont le titre fleure bon l’arnaque. Et pourtant il est effectivement possible de finir millionnaire avec un effort d’épargne de 350€/m pendant 45 ans sans faire d’apport. Il n’y a rien de magique, c’est très simple à faire et, pourtant, très peu de familles y arriveront. Voilà pourquoi.

La formule magique pour devenir millionnaire

Mais commençons par la recette pour devenir millionnaire. Pour cela, il faut 45 ans devant soi, utiliser l’effet de levier du crédit et utiliser une classe d’immobilier particulière, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui vendent des parts d’immobilier commercial (bureaux, boutiques, entrepôts, etc.).

La valorisation des SCPI est plus volatile que celle de l’immobilier d’habitation car elle est corrélée à l’activité économique. Toutefois, les SCPI offrent l’avantage d’offrir des rendements corrects (5% en l’état actuel des choses) sans aucun effort de gestion avec une bonne mutualisation des risques : en achetant une part de SCPI, on achète un morceau du parc immobilier de la SCPI qui se constitue de dizaines voire centaines d’immeubles répartis géographiquement.

Vous procédez en 3 vagues d’achat de SCPI séparées de 15 ans (soit 45 ans en tout). On va imaginer que vous lancez votre première vague à 20 ans. J’ai arrondi volontairement les chiffres pour simplifier. Attention, c’est simple mais un peu technique donc accrochez-vous.

• A 20 ans, vous empruntez 100k€ sur 15 ans pour acheter des SCPI ; en prenant pour hypothèse moyenne 4% de taux d’intérêt + assurance, ça vous coûte 750€/m de remboursement. Les SCPI vous verse 5% de rendement donc 400€/m de loyer. L’effort est donc de 350€/m (750-400).

• A 35 ans, votre 1^ère vague de SCPI est remboursée et génère 400€/m de loyer (5% de 100k€). Vous ajoutez ces loyers à votre effort de 350€/m qui se poursuit (soit 750€/m) : ça vous permet de vous payer une nouvelle tranche de 200k€ de SCPI (avec toujours un emprunt sur 15 ans) qui correspond à la vague n°2.

• A 50 ans, vous avez terminé votre remboursement et vous êtes propriétaire de 300k€ (100 + 200) de SCPI qui génère 1250€/m de revenu. Avec ces loyers et un nouvel effort de 350€/m sur 15 ans (soit 1600€/m), vous pouvez financer une nouvelle tranche de 450k€ de SCPI (emprunt sur 15 ans là encore) qui est votre vague n°3.

Et voilà! A 65 ans, vous êtes l’heureux propriétaire de 100 + 200 + 450 = 750k€ d’immobilier en SCPI qui vous rapportent 3100€/m ; En réalité c’est plus car pendant toutes ces années, les valeurs de part de SCPI se sont valorisées. Une estimation prudente de valorisation est de 1,5%/an ce qui donne une valeur finale de 100k*(1,015)^45 + 200k*(1,015)^30 + 450k*(1,015)^15 = 1,07M€ (voilà votre million !) procurant 4450€/m de revenus. Et pour obtenir cela, vous n’avez dépensé que 350*12*45 = 189.000€ soit moins de 18% de cette somme.

2 ingrédients essentiels et du temps

Certains objecteront que sur une durée aussi longue, les taux d’intérêt d’emprunt et les rendements des SCPI se mettront à varier mais ça n’a, en réalité, que peu d’importance car ce qui compte est la différence [%rendement – %taux d’intérêt] qui correspond à votre effort de 350€/m. Hors les rendements et les taux d’intérêt sont historiquement corrélés si bien que cette différence varie peu en valeur absolue.

Un autre intérêt de cette stratégie d’investissement est qu’elle est peu risquée. Un des grands atouts de l’immobilier est en effet qu’il s’agit d’un bien tangible qui offre une bonne protection contre LE grand fléau des stratégies patrimoniales long terme (si on met de côté les guerres) : l’inflation. En règle générale, la valeur de l’immobilier augmente quand il y’a de l’inflation afin de compenser la déperdition de valeur de la monnaie.

A noter toutefois que l’immobilier commercial des SCPI est réputé moins résilient à l’inflation que l’immobilier d’habitation qui constitue la protection ultime avec l’or. Il faudra donc veiller à diversifier la nature et le pays de résidence de vos SCPI au fil des acquisitions afin de répartir le risque.

Comme toute simulation, celle-ci peut être discutée pendant des heures mais le propos de cet article n’est pas là ; sa finalité est de démontrer deux choses :

1. La puissance des intérêts composés (« la plus grande force dans tout l’univers» d’après A.Einstein) combinée au bras de levier du crédit (donc l’utilisation d’argent qui ne vous appartient pas) dans le cadre d’une stratégie familiale d’investissement  long terme. Notez bien que l’usage du crédit à long terme ne peut être utilisé que pour une seule classe d’actif : l’immobilier. Vous n’obtiendrez jamais de votre banquier un prêt de plusieurs centaines de milliers d’euros sur 15 ans pour acheter des actions ou des obligations ;

2. La nécessité de mettre en place cette stratégie le plus tôt possible dans la vie pour maximiser l’effet des intérêts composés.

Beaucoup d’appelés mais peu d’élus

Si c’est si facile, pourquoi les gens ne le font pas ?

La première raison est que la plupart des gens n’ont jamais reçu d’éducation financière, ni de la part de l’école ni de la part de leurs parents et découvrent sur le tard ces règles de la gestion patrimoniale, comme ce fut, par exemple, mon cas : j’aurai aimé qu’on m’apprenne à placer mes premiers salaires au lieu de les dilapider bêtement mais personne n’était là pour ça.

Si vous n’avez qu’une chose à retenir de cet article, c’est de donner une éducation financière à vos enfants car ils ont pour eux d’avoir un atout de très grande valeur : le temps qui leur permet de bénéficier à plein de la puissance des intérêts composés. Plus on commence tard, plus c’est dur. Et, à l’inverse, comme disait un de mes bons amis gameurs, « c’est fou, plus tu gagnes plus tu gagnes!!! » ce qui est un bon résumé de l’existence.

La deuxième raison est que la plupart des gens ne sont pas suffisamment disciplinés à long terme pour investir 350€/m sur 45 ans. Et de fait, seules les familles qui restent unies et disciplinées sur la durée réussissent ce tour de force. C’est en cela que la cohésion familiale n’est pas seulement une clé importante du bonheur, elle est également une source importante d’enrichissement quand on sait investir intelligemment.

A très bientôt et si vous avez apprécié cet article, n’hésitez pas à cliquer sur « j’aime » et à le partager. 

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