J’ai déjà eu l’occasion d’aborder la notion de « revenus passifs » dans un précédent article sur l’immobilier locatif. Mais pour attractif qu’il soit l’immobilier n’est pas la seule source de revenus passifs. Il existe en effet 2 autres grandes sources de revenus passifs : la Bourse et Internet.

Devenir rentier grâce à la bourse

Dans cet article, nous abordons le cas de la Bourse. En investissant en obligations (c’est-à-dire en dette d’entreprise) ou en actions (c’est-à-dire en parts d’entreprise), vous pouvez obtenir des revenus réguliers sans rien faire ou presque. Les particuliers investissent généralement en actions car les obligations sont réservées aux investisseurs fortunés.

Certaines entreprises versent des dividendes c’est-à-dire qu’elles partagent leurs bénéfices avec leurs actionnaires, y compris le particulier qui possède des actions de cette entreprise. C’est ce qui constitue le revenu passif.

L’approche d’investissement qui privilégie les actions versant un dividende est appelée « stratégie du dividende » (Dividend Strategy Investment). Un des investisseurs particuliers les plus connus est Philippe Proudhon qui tient le site https://www.devenir-rentier.fr/ et qui vit en Espagne du revenu de ses actions après avoir commencé avec quelques milliers d’euros. Son portefeuille d’actions est librement accessible.

Le principe méconnu de la rente par les actions

Ce modèle de revenu passif est souvent décrié comme risqué et de fait, il est peu pratiqué. Il est surtout très mal compris. Son principe est le suivant : il s’agit d’investir sur le long terme dans des actions d’entreprise de bonnes qualités qui versent un dividende régulier. Les meilleures d’entre elles sont appelées « Aristocrat Dividend » et elles sont évidemment plus chères.

Une fois que vous investissez dans ces sociétés, vous touchez leurs dividendes et laissez-en parallèle leur valeur progresser avec le temps. C’est tout le pari : la bourse monte ou descend mais tendanciellement, elle tend à progresser à un rythme d’environ 8% par an sur une moyenne longue de 20 ans. Et comme ces sociétés sont de qualité, elles suivent le mouvement voire l’amplifie.

C’est le cas, par exemple, de la société pharmaceutique Johnson&Johnson qui valait 15$ en 1995 et qui en vaut 105$ en 2015 malgré les crashs de 2000 et 2008. Johnson&Johnson verse 3% de dividende ce qui n’est pas énorme mais cette société a une immense qualité : elle maintient ou augmente son dividende quel que soit son cours. Donc si vous avez acheté pour 10.000$ de Jonhson&Johnson en 1995 (soit 67 actions), ces actions valent 70.000$ en 2015 et vous versent 2.100$ par an soit 21% de rendement par rapport à votre mise initiale (10.000$).

Ce n’est pas mal mais on peut faire mieux en réinvestissant les dividendes perçus dans l’achat de nouvelles actions de rendement pour créer un effet « boule de neige » sur la durée. C’est un aspect fondamental de cette stratégie.

Imaginons par exemple que vous ayez investi 10.000$ Jonhson&Johnson en 1995 et que vous réinvestissiez chaque année vos dividendes perçus dans l’achat de nouvelles actions Jonhson&Johnson. En 2015, votre portefeuille n’est plus de 70.000$ mais de 170.000$ ! Vous touchez alors 5.200$/an de dividende. Pas mal non ?! Vous pouvez encore optimiser le dispositif en réinvestissant judicieusement vos dividendes dans les creux de marché et à fortiori, pendant les crashs boursier (au lieu de tout revendre en catastrophe comme la grande majorité des investisseurs).

Investir dans les REIT pour associer bourse et immobilier

Pour mettre en œuvre cette stratégie, les REIT (Real Estate Investment Trust) sont également une classe d’actifs intéressante. Il s’agit de sociétés qui investissent dans de l’immobilier et qui reversent à leur actionnaire au moins 90% de leurs bénéfices. Il existe toute sorte de REIT qui investissent dans différents segments immobiliers : résidentiel, commercial (retail), bureaux, hôpitaux, maisons de retraite, prisons, entrepôts, hôtels, pipeline (MLP), etc.

Bien que versant des dividendes plus élevés, les REIT sont moins appréciés que les Aristocrat Dividend car bizarrement, ils résistent moins bien dans les crashs de marché malgré leur collatéral en immobilier. Au cours du crash de 2008, certains REIT ont ainsi perdu 80% de leur valeur.

Le marché Euronext (qui regroupe la France, la Belgique et la Hollande) propose ~50 REIT à l’achat. La plus grosse REIT européenne est la néerlandaise Unibail-Rodamco qui verse un dividende de ~4,5%. Coté française, c’est Klepierre qui est également une valeur sûre. Côté américain, la REIT Realty Income Corp augmente régulièrement son dividende depuis 20 ans pour un rendement moyen de 5%.

Le haut rendement pour atteindre 10 à 15% par an

Si vous n’avez pas peur de prendre des risques, les REIT spécialisés dans les pipelines (les « MLP ») ou dans les crédits hypothécaires (les « mortage REIT ») peuvent offrir des rendements très élevés pouvant atteindre 15% par an.

D’autres actions offrent ce type de rendement comme celles qui sont recensées par le site américain Dividendchannel. Toutefois, l’investissement dans le haut rendement (« high yield ») peut s’avérer assez risqué et je vous conseille de ne vous lancer dedans avec précaution. Le site américain http://www.contrarianoutlook.com, par exemple, est spécialisé dans ce type d’approche.

Le secret des rentiers de la Bourse

Que vous investissiez en Aristocrat Dividend ou en REIT, gardez à l’esprit que le secret de la réussite d’une stratégie dividende réside dans cette recommandation fondamentale de Philippe Proudhon : « Achetez seulement des actions dont vous serez heureux si le cours baisse de 50% [afin de renforcer à vil prix] ». Ce que le célèbre investisseur Warren Buffett formulait en des termes similaires : « N’achetez que ce que vous seriez parfaitement heureux de conserver si le marché fermait pendant 10 ans. »

C’est une logique qui fait ses preuves mais qui n’est pas évidente à tenir dans les faits, surtout quand les cours de bourse dégringolent. Or, c’est précisément dans les creux de marché qu’il faut réinvestir pour « moyenner à la baisse » et accroitre mécaniquement le rendement de votre investissement. Mais peu de gens savent résister à la panique et c’est ce qui fait que cette stratégie de revenus passifs est si peu utilisée malgré son potentiel.

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