L’immobilier est-il une bonne source de revenu passif?

Immeuble de rapportCrédit photo Paul Simpson

Se lancer dans la création de revenus complémentaires est une très bonne idée qui vous permet non seulement de mettre du beurre dans les épinards mais également de sécuriser votre situation, pour réduire votre dépendance à votre employeur ou à l’Etat qui doit – théoriquement – vous verser votre retraite. Je vous conseille vivement d’y réfléchir dés que vous commencez à accumuler du capital.

Malheureusement, créer des sources de revenus demandent du temps que vous n’avez pas forcément. C’est la raison pour laquelle vous devez vous concentrer en priorité sur les « revenus passifs » c’est-à-dire des revenus qui demandent peu d’efforts de gestion (sinon aucun) une fois qu’ils sont en place.

Ecrire un livre et se contenter ensuite de toucher les produits de sa vente jusqu’à la fin de vos jours est un bon exemple de revenu passif. Faire du trading, du dropshipping ou du freelancing sur freelancer.com n’est du revenu passif car vous échangez en permanence des efforts et du temps contre un revenu.

Les revenus passifs sont globalement peu profitables (oui il n’y a pas de miracle !) et c’est pour cela qu’il faut en avoir plusieurs. Un piège courant est de transformer un revenu passif en « revenu actif » afin d’améliorer sa profitabilité, par exemple en multipliant les actions marketing pour améliorer les ventes de votre livre. Mon opinion est qu’il vaut mieux consacrer ce temps à créer d’autres sources de revenus passifs pour sécuriser le dispositif. Il existe une demi-douzaine de sources de revenus passifs bien connues, la plus répandue étant l’investissement immobilier.

Réussir son investissement immobilier, c’est d’abord réussir son crédit

Si vous avez suffisamment d’argent pour financer complètement ou en grande partie votre investissement immobilier, vous n’aurez pas de difficulté à générer des revenus … et cet article n’est pas pour vous. La difficulté se pose plutôt quand vous devez financer au moins 80% de votre achat par l’emprunt ce qui est généralement le cas quand vous avez 30 ou 40 ans. Il vous faudra alors trouver un bien qui génère un « cash-flow » positif c’est-à-dire un bien dont les loyers dépassent les mensualités de crédit.

Dans cette optique, il faut prendre un crédit qui soit sur la durée la plus longue possible, 25 ou 30 ans si vous pouvez y avoir accès. Les gens ont souvent peur de ces durées car le remboursement du capital est très lent mais si votre bien immobilier génère plus d’argent qu’il ne vous en coûte, vous n’avez aucune raison de reculer, surtout dans le contexte actuel de taux bas. Evidemment, pour avoir accès à ces super-durées de crédit, il faut se lancer jeune, avant 35 ans de préférence.

L’autre conseil concernant le crédit est de créer dès que possible une relation de confiance avec votre banquier, même s’il n’est pas celui qui vous offre les taux les plus bas. En effet, si vous vous lancez dans cette voie, il arrivera un moment où vous serez au taquet de votre capacité d’endettement ce qui vous stoppera net, même si vous avez dégoté l’affaire du siècle. Avoir un banquier dans sa poche pour donner un coup de pouce afin d’« appuyer » votre dossier de financement est alors quelque chose de vraiment précieux.

De l’immobilier à cash-flow positif, ça existe vraiment ?!

Les biens immobiliers qui permettent de générer un cash-flow positif existent mais ils sont difficiles à trouver car leur rentabilité brute dépasse 8%. Donc il faudra chercher, et chercher encore. Comptez un paquet de visites avant de trouver la perle rare.

Il existe naturellement des astuces qui font gagner beaucoup de temps et pour cela, le mieux est de suivre des formations sur ce domaine. Les grands noms sont Olivier Seban (mais certains n’apprécient pas son style) et Cédric Annicette.

D’autres formateurs se spécialisent sur des niches comme par exemple les immeubles de rapport, les enchères immobilières, les parkings, les micro-logements, la location saisonnière, les biens en colocation, la division de lot (rentable mais compliqué!), etc. Internet regorge également de blogs consacrés à ce thème qui passionne beaucoup de monde, comme par exemple Objectif rentier.

En règle générale, un bien immobilier capable de générer une rentabilité de 8% est soit issu d’une opération de rénovation importante, soit d’une opération d’immeuble de rapport (qui demande plus de fonds).

Les parkings forment une source de revenu intéressante car, bien choisis, ils combinent une rentabilité élevée avec une gestion beaucoup plus aisée que l’immobilier d’habitation. Le problème est que les parkings rapportent peu en valeur absolue et qu’il faut donc en avoir un certain nombre pour générer un revenu consistant.

Quelques sociétés se spécialisent dans la recherche de biens à haute rentabilité comme par exemple Elise Franck (la plus connue) ou investissement-locatif.com. Ces sociétés facturent des honoraires élevées (de l’ordre de 10% de la transaction) mais ce n’est pas un problème car ce qui compte est la rentabilité au global c’est-à-dire en incluant ces frais. Par contre, les retours sont parfois mitigés, notamment concernant Elise Franck. Lisez ce témoignage ou encore celui du célèbre blogueur Olivier Roland si vous voulez vous faire une idée.

Les vrais risques de l’investissement immobilier

L’immense avantage de l’investissement immobilier sur tout autre type d’investissement est que vous pouvez l’acheter avec de l’argent qui ne vous appartient pas, celui de la banque. Vous bénéficiez ainsi du « bras de levier du crédit ».

Mais contrairement à ce que croient beaucoup de gens, l’immobilier n’est pas sans risque.

Le problème ne vient pas des cycles de prix (comme tout actif, l’immobilier monte et descend) car les loyers tendent à se maintenir sur la durée et ce sont les loyers qui comptent.

Le vrai risque est de se planter en achetant un bien qui ne tient pas ses promesses de rentabilité parce qu’il est mal situé ou mal fichu. Et là vous pouvez vous retrouver dans une situation très délicate. Donc ne faites pas comme ces propriétaires qui achètent sur plan sans même aller visiter l’emplacement de l’immeuble et intéressez-vous vraiment à ce que vous achetez. Formez-vous si vous n’êtes pas familier du domaine car investir dans des biens immobiliers à haute rentabilité, c’est rechercher des « anomalies de marché » qui peuvent s’avérer être de véritables traquenards. En particulier, faites très attention quand vous investissez dans les quartiers dits « populaires ».

L’autre point dur de l’investissement immobilier, c’est les frais de réparation, d’impayés, de vacance locative qu’il faut provisionner. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez absolument avoir une réserve financière suffisante, de l’ordre de 6 mois de mensualités de crédits. Les américains ont coutume de dire qu’il ne faut pas investir dans un bien immobilier si vous perdez le sourire après avoir une reçu une facture de 8000$ pour la réparation du toit.

En résumé, l’immobilier a beaucoup d’avantages mais ce n’est pas ma source préférée de revenus passifs. C’est un domaine non dépourvu de risques sur lequel il y’a beaucoup de concurrence et trouver une bonne affaire qui permette de générer un cash-flow positif reste difficile. Il existe d’autres solutions que j’évoquerai dans un prochain article.

Merci d’avoir lu cet article jusqu’au bout. Si vous l’avez aimé, n’hésitez pas à le liker !  

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